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マイナス金利住宅ローン借り換え500万見直し術!変動金利と固定金利?

マイナス金利住宅ローン借り換え500万見直し術!変動金利と固定金利?



さきほど、マイナス金利や住宅ローンについて朝のビビットというニュースで住宅ローンについて話題となっていました!

ン百万円も住宅ローンを今見直すとお得になる可能性があるんだとか 🙄 たまにはドラマだけじゃなくて、真面目に

マイナス金利と住宅ローンの関係や固定金利、変動金利について調べてみました!あ~マイナス金利金融マン事件簿とか

サスペンスドラマにして詳しく解説するドラマを制作したら今なら視聴率とれるだろうに(笑)

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そもそも、マイナス金利って何ぞや?

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マイナス金利とは日本銀行さんが一般の銀行さんから預かっている利息を0.1%→-0.1%にしたということ。

つまりこうような構図になります。

・マイナス金利導入前、一般の銀行から日本銀行に預金(お金を預ける)すると

預けた銀行は預金額に応じて0.1%の金利を貰えていた

・マイナス金利導入後一般の銀行から日本銀行に預金すると(お金を預ける)すると

預けた銀行は預金額に応じて−0.1%の金利となる預けた銀行が逆に手数料を0.1%分支払うことに

マイナス金利前は銀行が日本銀行に預金すると0.1%の利息が貰えたのに、マイナス金利が導入された今現在は逆に0.1%の手数料が

日本銀行に支払う義務が発生してしまうという話なんですね。

マイナス金利になると銀行にどのような影響が?



今まで日本銀行に預けていた資金を逆に日本銀行に預けると手数料が発生するので預けないで、銀行そのものの内部の資金量が増加するということ。

では銀行は内部の資金が増えたらどうするかというと新しい投資先を探して儲けを出さないといけなくなる。

そこで貸し付けるところを探しますね。

マイナス金利が住宅ローンに影響している!

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一般の銀行も商売ですから、利益を出すために他へ貸し出そうとします。それでほとんどの銀行はローンの金利を下げてでも借りてくれる

ところ(人)募集するということになるのです。だから私たちにとっての店頭のローン(借りる)金利が軒並み下がってきているのです。

そのローンの中でも長期に渡って借りることになるのが住宅ローンですね。

 

フラット35や一般の住宅ローンでもだいたいが30年~35年ローンを組みます。私の実家も今住宅ローンを組んで返済中です。

確かまだ15年残っているような 😳 

その長期に渡って借りる住宅ローンは利息も長期間支払うので、住宅ローンの金利が下がると大きく何百万円と影響が出てくる人が多くなってきます。

だから、マイナス金利導入後に、住宅ローンの借り換えが超連日情報番組などのニュースで話題となっているのです。

マイナス金利で住宅ローン借り換えると500万お得に見直せる!



あくまで調べて見ると次のようなモデルケースの方がマイナス金利の導入後の住宅ローンの借り換えで500万お得になるというケースが!

・モデルケース①

現在3000万円超の残高がある人で期間30年の固定金利2.55%で組んでいる人がトータル支払額は約4480万(11万9千円/月額)

借り換えで固定金利1.5%(約1%の金利引き下げ)になるとトータル支払額は約3925万(10万3千円/月額)になると試算できた

つまりローン残高3000万以上の方が金利を約1%引き下げの借り換えに成功すると4480万−3925万=約500万支払い総額が減るという

ことになり、月額1万5千円も借り換えるだけで返済額が減るというお話。

あくまでこのようなモデルケースでのお話ですが。

 

・モデルケース②

現在1500万円超の残高がある人で期間15年の固定金利2.00%で組んでいる人がトータル支払額は約1737万

借り換えで固定金利1.0%(約1%の金利引き下げ)になるとトータル支払額は約1631万になると試算できた

つまりローン残高1500万以上の方が金利を約1%引き下げの借り換えに成功すると1737万−1631万=約106万支払い総額が減るという

ことになります。どうでしょうか15年で106万減らせたら106万÷15年=約7万/年間、月額にすると約5千8百円も借り換える

だけで返済額が減るというお話

 

今のマイナス金利の導入で軒並み住宅ローンが下がっているこの時期にこそ借り換えでもしかしたら500万もお得に見直せるとう人も

現実的にいるかもしれませんね。

※ただし住宅ローンの諸費用は借りる銀行によって違うので注意!

住宅ローンの借り換えで気にするのは金利だけじゃない!ポイントは諸費用!



金利だけが住宅ローンにかかる費用ではないので要注意が必要です。諸費用というものが住宅ローンの借り換え時には発生します。

一般的には諸費用は↓

借り換えの事務手数料が必要で、数万~数十万円(融資額の約2%くらいなどになる可能性も)

保証料(ローンが支払えなくなったときに保証会社が肩代わりしてくれるための保険料)

0円~金利に約0.2%上乗せなど、借りる人の銀行、職業によって大分違うようだ(公務員は安いが、自営業者は高いなど)

団体信用生命保険料

ほとんどの銀行では金融機関が負担。ただしフラット35は任意加入。

その他(司法書士報酬、抵当権設定費用、印税学など

※住宅ローン5000万に対して150万以上の諸費用がかかるケースも(・_・;)

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借り換えなら変動金利?固定金利?



これは借りる人の状況によると思います。もちろん借りる当初は変動金利の方が固定金利より低い利率で借りられます。

ただ変動金利は半年ごとに金利が見直されて、これから何十年先金利が借りた時より上がっている可能性があるというデメリットもあります。

固定金利(10年など)は変動金利より金利が約0.3%~0.2%は高く設定されているのが通常だと思いますが、10年間は固定の金利という安定という

メリットはあります。

私の考えでは↓

・変動金利に向いている人

返済能力に余裕があり、多く繰り上げ返済が今後、何度も可能な方が向いていてる。万が一、金利が多少なり上昇しても繰り上げ返済すれば

トータルの残高が減るのでその分返済額にはあまり影響してこなくなる

・固定金利に向いている人

返済能力に余裕がなく、今後繰り上げ返済(ローン残高をまとめて何回かに分けて先に払う)があまりできそうにない経済状態の方は固定金利の方が安心だと思われます。

まとめ

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マイナス金利で住宅ローンの借り換え見直すと500万お得になるケースもあった!

住宅ローン借り換えには金利だけじゃなくて諸費用も頭に入れないといけなかった!

借り換えを検討する人はローン残高1000万超、ローン期間10年超の人が良いと思った

住宅ローン借り換えには変動金利と固定金利を選ぶ際には自分の将来を見据えて検討を!

マイナス金利の導入でローン金利は下がったが、逆に定期預金金利も下がったので預け先も今後見直した方がお得になるかも♡

まずは住宅ローンの見直しが落ち着いたら、今後は定期預金の預け先の見直しも今後必要になってきますね~。

定期預金は0.02%→0.001%ほどに逆に金利が

下がっているので、100万預けていても10円程度の利息しかつきませんから 😳 

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